懸念!今年陸家嘴論壇隻字未提房地產

陸家嘴論壇是一個金融領域的專業性論壇,由上海市與原來的“一行三會”現在的“一行兩會”共同主辦,今年是第12屆。

雖然關鍵詞都是大金融領域的話題,但由於房地產與金融的關係實在太密切,所以房地產從業人員也都比較關心。

也有直接講到房地產的。印象最深的,是2019年6月13日銀保監會主席郭樹清的發言,關於房地產的這一段今天讀起來依舊辣眼睛:

必須正視一些地方房地產金融化問題。近些年來,我國一些城市的住戶部門槓桿率急速攀升,相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。更嚴重的是,新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。房地產業過度融資,不僅擠佔其他產業信貸資源,也容易助長房地產的投資投機行爲,使其泡沫化問題更趨嚴重。……歷史證明,凡是過度依賴房地產實現和維持經濟繁榮的國家,最終都要付出沉重代價,凡是靠盲目投資投機房地產來理財的居民和企業,最終都會發現其實很不划算。

但今年的陸家嘴論壇,翻遍劉鶴副總理、易綱行長、郭樹清主席、易會滿主席的發言,隻字未提及“房地產”。

記憶中,郭樹清只要講中國金融風險大都會講到房地產金融風險,今年的陸家嘴發言他沒有直接講金融風險。

陸家嘴論壇被認爲是下半年金融領域政策走勢的風向標。從劉鶴副總理和幾位金融主管部門掌門人的發言看,2020年的房地產金融政策將沿續既有的政策措施,基本不會有變化。也就是保持穩定的意思。

前面說了,房地產與金融政策、金融市場是強關聯,2020年,直接的房地產金融政策是保持穩定,但貨幣政策、財政政策、金融市場、資本市場卻在發生變化,而且是巨大的變化。

財政貨幣政策,全國兩會的政府工作報告已經講了,今年政府債務規模擴張至8.5萬億,加上上半年三次降準釋放的1.75萬億,注入的流動性達到10.25萬億。剛召開的國務院常務會議要求金融系統全年要向企業讓利1.5萬億。

未來,降息不無可能,但要看實體經濟和CPI走勢;專家說,下半年還有降準空間。4月20日央行宣佈5年期以上LPR下調到4.65%,房貸利率已是史上最低,雖然6月份LPR大概率不會調整,但專家稱2020年還會再創歷史新低。從剛需房貸成本的角度看,這是買房最好的年份。

三位主管領導昨天的講話稿,相信很多人都看到了。我們重點摘出幾點來分析:

易綱:下半年,貨幣政策還將保持流動性合理充裕,預計將帶動全年人民幣貸款新增近20萬億元,社會融資規模的增量將超過30萬億元。

而2019年社會融資規模增量爲25.58萬億元(比上年多3.08萬億元),這意味着今年比去年多增4.5萬元;2019年全年人民幣貸款增加16.81萬億元(同比多增6439億元),這意味着今年比去年多增3萬多億元。

後一個人民幣貸款指標對房地產更有意義。多年來,與房地產直接間接相關的貸款,佔比超過四分之一,高的年份達到三分之一。

2020年,流動性是非常寬裕的,貸款是相當容易的。流動性寬裕到什麼程度?有些上市公司募到的資金,有些國企拿到的貸款,用來買理財產品了,因爲拿到的錢成本更低,可以買理財賺差價。

今年全年有近20萬億貸款,就看你所在的房企能拿到多少了。

郭樹清的講話特別有意思:

1、這不是最後的晚餐,因而需要爲未來的日子留下餘地。各國已經出臺的財政金融刺激措施,規模和力度之巨大史無前例。建議大家三思而行,應當爲今後預留一定的政策空間。我們不會搞大水漫灌,更不會搞赤字貨幣化和負利率。——這是針對其他經濟體的財政金融政策講的話,同時迴應了全國兩會前有關我國財政赤字貨幣化的爭議。

2、世界上沒有免費的午餐,怎麼能夠讓這麼多中央銀行開動印鈔機,去無限量地印發貨幣呢?金融業內人士不能不懂得,開出空頭支票也必須付出代價。——這還是針對其他主要經濟體的央行講的。

3、金融體系富有韌性通常是經濟強健的表現,但是當實體經濟尚未重啓,股票市場卻高歌猛進,這種情況很難讓人理解。——這是針對股票市場講的。中國A股雖然不屬於高歌猛進,但比實體經濟的表現要好多了。不知道郭樹清的意思裏包不包括我大A股。

4、通貨膨脹也有可能捲土重來。——2020年下半年至2021年一季度,最怕的還不是通脹,而是通縮。

5、還需要考慮的是,大規模刺激政策將來如何退出。進入的時候,四面八方都歡欣鼓舞,退出的時候可能將十分痛苦。2008年的“量化寬鬆”刺激政策到現在爲止還未完全消化。——事實上,我們自己,2008年4萬億刺激的後遺症也還在。當然,那次大刺激救了一批瀕危的房企。

易會滿:全球流動性充盈甚至氾濫是大概率事件,面對資產荒,中國市場應更有擔當。

易會滿講的應該是資本市場的資產荒,尤其是有價值資產的資產荒。但“資產荒”這個詞,也可以用於整個資產市場,當然必須包括不動產。

過去40年,是中國的黃金40年;過去20年,是房地產的黃金20年。

過往40年中國經濟的發展路徑,不可複製,有專家說,好日子已經過去,壞日子正在前面,我們無法認可也無法否認,但有一點可以看到,新的冷戰大幕正在徐徐落下。年輕一代要做好過苦日子的準備。

也不要再用過去20年的經驗,純粹是投機、投資的眼光來看房地產,外部環境、內部環境、行業環境,都完全不適用了。

但在資產荒時期,存量的優質不動產依然是機構較好的投資標的,而優質不動產則是個人保值增值的較好標的。我們之前寫過,有餘錢的中產階層,是在國內進行資產保值,金字塔頂端的富人,則是在全球做資產配置。

在通脹時期,尤其是通縮時期,對保住工作收入穩定的羣體來說,不動產仍然是最好的對抗工具。

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